¿Qué es el valor locativo?
El valor locativo es una renta ficticia que las propietarias y los propietarios de inmuebles de uso propio en Suiza deben declarar y tributar. Se basa en la idea de que vivir en la propia casa o en el propio piso representa una ventaja económica, es decir, el ahorro en costes de alquiler. Este ahorro se trata fiscalmente como un ingreso adicional y, en consecuencia, aumenta la renta imponible.
La idea detrás de esta regulación proviene del principio de igualdad de trato fiscal: mientras que las inquilinas y los inquilinos no pueden obtener ventajas fiscales de su relación de arrendamiento, los propietarios pueden deducir, por ejemplo, los intereses hipotecarios o los costes de mantenimiento. Para compensar estas ventajas se introdujo el valor locativo.
Para muchos propietarios de inmuebles –en particular aquellos con pocas deudas o con propiedades totalmente amortizadas– esta regulación supone, sin embargo, una carga. Porque tienen que pagar impuestos sobre una renta que en realidad nunca perciben. Precisamente esta circunstancia ha marcado durante años el debate político sobre la supresión del valor locativo.
¿Cómo funciona la imposición del valor locativo?
El valor locativo lo fijan las autoridades fiscales cantonales y se orienta en el valor de alquiler estimado del inmueble en cuestión. En la práctica, el valor locativo suele corresponder a alrededor de un 60 a 70 por ciento del alquiler habitual en la zona, es decir, a la cantidad que generaría un inmueble comparable en caso de un arrendamiento real. Según el cantón y el tipo de inmueble, este porcentaje puede variar.
Para las empresas o los propietarios institucionales que utilizan total o parcialmente un inmueble para sí mismos, el valor locativo supone una carga fiscal adicional. Se suma a la renta imponible, independientemente de si el inmueble se utiliza a título privado o profesional; lo decisivo es que no se generen ingresos por alquiler.
Posibilidades de deducción fiscal pueden compensar al menos parcialmente esta carga. Entre ellas se incluyen:
- Intereses hipotecarios: Los intereses de las hipotecas existentes pueden deducirse de la renta imponible.
- Costes de mantenimiento: Son deducibles las inversiones de conservación del valor, como reparaciones, trabajos de mantenimiento o la sustitución de instalaciones técnicas (p. ej. sistemas de calefacción).
- Deducción a tanto alzado: En muchos cantones existe la posibilidad de reclamar, como alternativa al mantenimiento efectivo, una cantidad a tanto alzado –generalmente del 10 al 20 por ciento del valor locativo–.
En la práctica, el valor locativo suele ser superior a la suma de estas deducciones, especialmente cuando los tipos de interés hipotecarios son bajos o los inmuebles están completamente amortizados. Para muchas empresas con inmuebles utilizados en la actividad empresarial, esto puede suponer una carga adicional notable, tanto en el impuesto sobre la renta como en el impuesto sobre el patrimonio. Esto es aún más cierto cuando, debido a la falta de posibilidades de deducción o al aumento de los costes de financiación, se perfilan riesgos como la sobreendeudamiento y la pérdida de capital.
Críticas al valor locativo y evolución política
El valor locativo es objeto de controversia desde hace décadas. Quienes lo critican señalan que los propietarios de inmuebles tienen que pagar impuestos por una renta que en realidad nunca perciben. Especialmente en fases de tipos de interés bajos, en las que los intereses hipotecarios –y con ello los intereses de la deuda fiscalmente deducibles– son reducidos, el sistema conduce a una carga adicional notable, en particular para las propietarias y los propietarios con vivienda en propiedad amortizada. Para las empresas con inmuebles de uso propio, de ello se deriva a menudo una desventaja frente a las soluciones de alquiler.
Al mismo tiempo, se critica que el cálculo del valor locativo sea poco transparente y no uniforme. La fijación se realiza a nivel cantonal, lo que puede dar lugar a diferencias considerables según la ubicación, el método de valoración y la actualidad del cálculo. Además, el valor locativo a veces no se actualiza durante años, lo que puede conducir tanto a una sobreimposición como a una infraimposición.
Los defensores de la normativa argumentan que el valor locativo garantiza la igualdad de trato fiscal entre inquilinos y propietarios. Mientras que los inquilinos deben asumir por sí mismos sus costes de vivienda, los propietarios se benefician de costes fiscalmente deducibles, como intereses hipotecarios, mantenimiento o renovaciones. La imposición del valor locativo pretende compensar esta ventaja.
El debate político sobre su supresión no es nuevo: ya en la década de 1990 se presentaron las primeras iniciativas. En 2016, una petición con más de 145 000 firmas volvió a exigir la eliminación del valor locativo. Le siguieron años de debates políticos en el Consejo Nacional y el Consejo de los Estados, que desembocaron finalmente en el proyecto de reforma de 2024.
Reforma actual para la supresión del valor locativo
En diciembre de 2024, el Consejo Nacional y el Consejo de los Estados aprobaron una amplia reforma para la supresión del valor locativo. Sus puntos centrales son:
Supresión del valor locativo
- El valor locativo dejará de aplicarse a las primeras y segundas residencias de uso propio. Los inmuebles utilizados como vivienda propia ya no se gravarán en el futuro como renta ficticia.
Limitaciones en las deducciones
- Costes de mantenimiento (incluidos los costes de ahorro energético, medioambientales y de conservación de monumentos) ya no serán deducibles en el futuro a nivel federal ni cantonal para edificios de uso propio. Los costes energéticos y las medidas de demolición solo seguirán siendo posibles mediante autorización cantonal (en parte hasta un máximo de 2050).
- Intereses de la deuda: Los intereses privados sobre vivienda de uso propio dejarán de ser deducibles, salvo una excepción para compradores primerizos: los matrimonios podrán deducir hasta CHF 10 000 en el primer año y los demás contribuyentes CHF 5000. Estos importes disminuyen anualmente en CHF 1000 (parejas) y CHF 500 (personas individuales) a lo largo de un periodo de diez años.
Regla especial para compradores primerizos
- Se introduce una disposición transitoria limitada en el tiempo para los compradores primerizos de vivienda de uso propio: durante diez años dispondrán de una deducción limitada de intereses de la deuda que se reducirá linealmente con el tiempo.
Esta reforma forma parte de un cambio de sistema, combinado con un impuesto sobre el objeto para segundas residencias. La plena aplicación depende de que el pueblo apruebe las correspondientes decisiones federales el 28 de septiembre de 2025.
Votación del 28 de septiembre de 2025
El 28 de septiembre de 2025, la población suiza votará sobre dos proyectos estrechamente vinculados:
- Ley federal sobre la supresión del valor locativo
- Reforma constitucional para la introducción de un impuesto sobre el objeto en segundas residencias
Vinculación de ambos proyectos
La reforma solo puede entrar en vigor si ambos proyectos son aprobados. El impuesto sobre el objeto en las segundas residencias es esencial para muchos cantones, especialmente en las regiones de montaña y turísticas, para compensar posibles pérdidas de ingresos fiscales. El rechazo del impuesto sobre el objeto socava, por tanto, la aplicación de la supresión del valor locativo.
Significado de un “no”
Un “no” en la votación popular implica automáticamente que el valor locativo no se suprime. La reforma está jurídicamente vinculada, lo que significa que se mantiene el statu quo, pese a la aprobación parlamentaria. Además, contra ambos proyectos puede interponerse referéndum.
Voces políticas y pronósticos
- El apoyo procede sobre todo de las asociaciones de propietarios de vivienda (p. ej. HEV Schweiz) y de asociaciones centradas en inversiones inmobiliarias. Prometen alivios, incentivos a la inversión y unas condiciones marco fiscales más justas, especialmente para empresas con inmuebles de uso propio.
- La escepticismo y resistencia proviene de los cantones con muchas segundas residencias, que temen pérdidas de ingresos. También asociaciones financieras y expertos fiscales expresan dudas respecto a los efectos sobre las deducciones por mantenimiento e intereses de la deuda, en particular en el caso de inmuebles que requieren rehabilitación.
Las primeras encuestas apuntan a una aprobación ajustada. La votación popular de otoño de 2025 podría, por tanto, allanar el camino para una profunda reforma de la imposición de la vivienda en propiedad. Otras reformas fiscales como la relativa al importe de coordinación 2025 muestran asimismo que las empresas deben familiarizarse a tiempo con el nuevo marco legal.
Efectos en las empresas
La supresión del valor locativo también tiene consecuencias perceptibles para las empresas con inmuebles de uso propio o de uso mixto. Si bien la reforma se dirige en primer lugar a propietarios privados, según la estructura y el uso del inmueble también se ven afectadas las empresas, especialmente en los ámbitos de administración de fincas, construcción, arquitectura, fiduciarias y en empresas con inmuebles en el activo fijo.
Consecuencias fiscales para inmuebles comerciales de uso propio
Las empresas que utilizan total o parcialmente un inmueble para sí mismas (p. ej. como oficina, consulta o superficie de venta) se benefician indirectamente de la supresión del valor locativo, pero únicamente cuando tributan como personas físicas o sociedades de personas. En el caso de las personas jurídicas, el valor locativo no se aplica en ningún caso, dado que ya tributan en el marco del impuesto sobre beneficios por los rendimientos reales.
Si un inmueble tiene un uso mixto (p. ej. planta baja comercial, piso superior privado), las nuevas regulaciones pueden llevar, sin embargo, a una separación más compleja entre uso privado y uso profesional. En la práctica, una delimitación clara será aún más importante, ya que en el futuro las deducciones solo serán posibles para la parte alquilada o de uso profesional. Según el concepto de uso, también puede adquirir relevancia el IVA, por ejemplo en el caso de reformas, alquileres o uso mixto por parte de la propia empresa.
Restricciones en las estrategias de financiación
La restricción prevista en la deducción de intereses de la deuda también afecta a las financiaciones estratégicas. Si bien se mantiene la deducción de intereses sobre deudas, siempre que estén relacionadas con inmuebles alquilados o de uso profesional, esta ventaja desaparece en el caso de vivienda de uso propio puro, lo que puede suponer una carga fiscal considerablemente mayor para empresarios con inmuebles en su patrimonio privado. También deben tenerse en cuenta otros componentes de renta, como el impuesto anticipado sobre rendimientos del capital, en la planificación fiscal global, especialmente en el caso de inmuebles en el patrimonio empresarial.
Necesidad de actuación para las empresas
Las empresas que poseen o gestionan participaciones inmobiliarias deberían examinar los siguientes puntos:
- Estructura de uso de sus inmuebles
- Deducibilidad de los intereses de la deuda en cada caso concreto
- Delimitación entre parte privada y profesional en caso de uso mixto
- Optimización fiscal mediante reestructuración, en particular en el caso de sociedades de personas con patrimonio inmobiliario
En la fase de transición se recomienda una estrecha coordinación con el asesor fiscal para evitar desventajas fiscales y aprovechar de forma orientada los márgenes de maniobra.
Evaluación desde la perspectiva actual
Con la decisión del Consejo Nacional y del Consejo de los Estados y la próxima votación popular de septiembre de 2025, Suiza se enfrenta a un posible cambio de sistema en la imposición de la vivienda en propiedad. La supresión del valor locativo –tema recurrente desde hace décadas en la política suiza– está ahora más al alcance que nunca.
Para las empresas, la reforma implica una serie de cambios fiscales y contables, en particular en el caso de inmuebles de uso propio o de uso mixto. Las restricciones previstas en los intereses de la deuda y las deducciones por mantenimiento modifican las bases de planificación existentes y, al mismo tiempo, la nueva normativa abre potencial para ajustes estratégicos en el manejo del patrimonio inmobiliario.
La decisión que adopte el electorado suizo en otoño no solo será relevante fiscal y financieramente para los propietarios privados, sino también para muchas empresas. El análisis anticipado de las estructuras existentes y la estrecha colaboración con especialistas fiscales son pasos clave para estar preparados ante distintos escenarios. Complementariamente, la constitución de provisiones y reservas ocultas también puede ser una estrategia fiscalmente sensata para suavizar las cargas transitorias.